Patay tayo d'yan!
Ang lupa ay isang magandang paraan para mag-invest. Kadalasan kasi, tumataas lang ang presyo nito. Hindi ito nawawala tulad ng alahas o bumabagsak tulad ng mga stocks at bonds.
Ang mga malalaking bangko at kumpanya bumabagsak. Ngunit kahit lumindol, bumagyo o magkasunog, andyan pa rin ang lupa.
Kaso minsan, hindi natin maiiwasan ang mga problema sa pagbili ng lupa. Walang titulo o ‘di kaya’y ang nagbebenta ay hindi ang tunay na may-ari. Minsan pa nga malalaman mo na lang, marami pala kayong pinagbentahan at ang masama, pareho na kayong bayad.
Bago ibigay ang pinaghirapang pera, mas maiging mag-imbestiga muna tungkol sa lupang natitipuhan. Eto ang mga bagay na dapat mong malaman:
TORRENS TITLE
Brief Background. Ang sistema pag-papatitulo ng lupa dito sa Pilipinas ay ang “Torrens System.” Si Robert Torrens ng South Australia ang nagpa-uso nito.
Simple lang ang proseso, lahat ng pribadong lupa ang kinakailangan iparehistro sa isang ahensiya (Land Registration Authority) sa pamamagitan ng judicial proceedings o paghahain ng petisyon sa Korte.
Kapag nag-iissue ng titulo ang korte ang tawag dito ay Original Certificate of Title (OCT). Kapag nilipat sa ibang pangalan ang titulo, ang OCT ay kakanselahin ng LRA at ang mag-i-issue ng bagong titulo at ang tawag naman dito at Transfer Certificate of Title o TCT.
Torrens title is absolute, conclusive, indefeasible and imprescriptible. Ang Torrens Title lang ang kinikilala ng ating batas bilang conclusive evidence of ownership. Kung sino ang nakapangalan sa titulo, siya ang panalo at kinikilalang may-ari.
Hindi natatalo o indefeasible ang Torrens Title, ibig sabihin, hindi ito maaring talunin ng ano pa mang dokumento, kasulatan o kahit sampung piraso pa ng Deed of Absolute Sale at Tax Declaration. Kung may hawak kang Torrens Title, maari ka nang makatulog ng mahimbing.
Kaya kung may nagbebenta sa iyo ng lupa na gamit ang Spanish Title na pinamana pa daw ni Haring Felipe ng Espanya, mag-ingat ka at malamang flip din ang may hawak nito.
Ang Torrens Title din ay hindi tinatablan ng prescription. Kahit tumira pa ng isang daang taon ang mga iskwater sa lupa mo, basta’t may titulo ka, ikaw pa rin ang may-ari.
Dahil sa Torrens System naging matatag (stable) at simple ang pag-rerehistro at pagmamay-ari ng lupa sa Pilipinas.
(Kaso ang sistema rin ito ang ginamit ng mga may-alam para iparehistro ang lupa ng mga mangmang at walang pinag-aralan. Teka ibang topic na ito.)
Tax declaration. Ang tax declaration ay patunay lamang na binabayaran ng nakatira dito ang amilyar taon-taon at hindi ito titulo ng lupa. Kapag tax declaration lang ang hawak ng nagbebenta ng lupa, ibig sabihin lang ay hindi pa ito rehistrado sa LRA at wala pang Torrens Title.
DAPAT GAWIN BAGO BUMILI
Alamin kung tunay at malinis ang Torrens Title.
May titulo nga, japeks naman, olats ka. Para makasigurado, humingi ng photocopy ng titulo sa nagbebenta. Pagkatapos ay pumunta sa Register of Deeds sa munisipyo kung nasaan ang lupa at doon kumuha ng “Certified True Copy” ng titulo.
Kapag nakakuha ng Certified True Copy ng lupa, tignan agad ang likod ng titulo kung may annotation o encumbrance. Dito mo malalaman kung may nakabinbin na kaso (lis pendens) o nakasanla (mortgage) ang lupa.
Ang annotation sa likod ng titulo ay paalala o babala sa mga bibili ng lupa. Kung binili mo pa rin kahit may annotation sa likod ng titulo, ikaw ang sasalo ng sakit ng ulo. Buyers beware, ika nga.
Minsan ang paglalarawan o technical description ng lupa ay mahaba at sinusulat din ito sa likod ng titulo. Ok lang ‘yun at ‘wag mag-hysterical. OA ka….
Alamin din kung binabayaran ang amilyar ng lupa taon-taon. Humingi ng latest tax declaration sa may-ari ng lupa at i-verify sa munisipyo. Baka kasi marami nang utang na buwis ang lupa at maaring isubasta ito ng Local Government.
“Every registered owner and every subsequent purchaser for value in good faith holds the title to the property free from all encumbrances except those noted in the certificate.
Hence, a purchaser is not required to explore further what the Torrens title on its face indicates in quest for any hidden defect or inchoate right that may subsequently defeat his right thereto.” (Spouses Isabelo vs. CA, G.R. No. 144576. May 28, 2004)
Kaya kung nakabili ka ng lupang na may malinis na titulo at kinalaunan ay may sumulpot na ungas at nag-sasabing siya daw ay nakabili nito o ‘di kaya ay nakasanla sa kanya ang lupa, ngunit hindi naman nakalagay sa likod ng titulo, hindi mo na problema ‘yun. Protektado ka ng batas dahil ikaw ay matatawag na purchaser for value in good faith.
Alamin kung tama ang lupang binibili at may karapatan o awtoridad ang taong nagbebenta.
Tunay at malinis nga ang titulo kaso iba pala ang lupang binibili, olats pa rin. Kaya para masiguradong ang lupang inaalok sa iyo ay siya rin ang lupang nakalarawan sa titulo, kumuha ng private land surveyor o ng geodetic engineer at ipa-survey ang lupa. Malay mo, yung kabilang bahay pala ang binibili mo na pagmamay-ari ng isang General, yari ka.
Ngayon kung sigurado ka na tama ang lupang binibili mo, imbestigahan naman ang taong nagbebenta. Kung siya ang mismong may-ari ng lupa, humingi ng “proof of identity” tulad ng Passport, LTO Driver’s License, SSS ID at kung ano pang ID na galing sa mga ahensiya ng gobyerno.
Kung binibenta ang lupa sa pamamagitan ng ibang tao (through a representative), humingi ng notaryadong Special Power of Attorney. Dapat nakalagay sa SPA na ang representative o agent ay binibigyan ng kapangyarihan ng may-ari o principal na ibenta ang lupa. Humingi rin ng IDs ng agent at principal.
Hindi rin masama kung pumunta sa mismong lupa at magtanong-tanong sa Barangay Officials at sa mga kapitbahay tungkol dito para malaman kung talagang binebenta ang lupa.
Ang mga hakbang na ito ay makakatulong para makaiwas sa sakit ng ulo. Better to be safe than sorry.
Sa mga susunod na post, isusulat ko ang mga bagay na dapat bayaran para malipat ang titulo ng lupa sa iyong pangalan.
——–
“Everyone wants a piece of land. It’s the only sure investment. It can never depreciate like a car or a washing machine. Land will double its value in ten years. In less than that. Land is going up every day.”
-SAM SHEPARD, Curse of the Starving Class
{ 49 comments… read them below or add one }
Base muna!
Nauna ako ngayon!
langya nauna pa rin si BM!!!!!
panyero bakit pagdating sa agri-land, maaangas ang mga tenants, nagkakaroon ba sila ng karapatan sa lupain kung masyado na silang matagal sa pagiging tenant?
Once a tenant always a tenant.Even if ur 1 day old tenant, u have the right to remain and continue tilling the lot subject of tenancy unless otherwise declared by the Adjudication Board.
tito boy, aabangan ko ang mga susunod na artikulo tungkol sa lupa. maraming salamat!
Tito Boy I have a question. Yung kapit bahay namin na magpinsan parehas silang may titulo. Paano malalaman kung sino ang jafake?
Abangan ko ang susunod na kabanata. Baka mabanggit ni Tito Boy kung paano ang hatian sa lupang conjugal properties in the event na hindi nakapaiwan ng testament ang namayapang magulang.
Thanks for the info.
Panu po kaya yung mga taong nakatira sa excess lot na nagbayad sa barangay para makapagtayo ng bahay at manirahab dun? Maituturing po ba silang squater? May karapatan po kaya silang matatawag o masasabi dun sa lupang kinatitirikan ng bahay nila pag dating ng panahon?
galing tito boy! oi BM, makaka base din ako minsan! haha!
Isa na namang tumpak na post galing sa IDOLO ko.Mabuhay nag abogadong nagsulat nito!
@tito boy galing talaga bossing… simpleng paliwanag pero malalim na kaalaman yan. sayo ako magpanotaryo kapag bumili ako lupa. ^_^
@BM sir ang alam ko nagkakaroon ng karapatan yung mga tenants o yung mga farmworkers sa agri-land dahil po sa comprehensive agrarian reform law.
Kala ko Torrent Title. Hindi ba yan yung nada-download at napipiratang software he he jowk.
This helps because I am a real estate marketer too.
Sh*t! eto yung kailangan ko.. ang hirap ng LTD! gulong gulo ako dun wahahaha! kaso tapos na, sana pumasa hehe!
hahaha @mhonski uu nga kala ko torrens yung nsa web na lage namen pinapanood. hehe
tito boy, magbibigay ba ng certified true copy ang munisipyo kahit hindi ikaw ang may ari ng lupa? or kahit nag iinquire kapalang…?
magkano ba or ilang porsyento ang amilyar? iba iba ba yun sa business, residencial, farmland?
paano bumili ng island? lols (wtf!). may allowed size ba na itinatakda sa batas na dapat sa isang tao ganito lang kalaki ang lupain.. or unlimited? basta marami kang pambili! =)
haha yari ka daming tanong!!
Wah! Granger sagutin mo ang dami!
Depende yan sa classification (residential, agricultural, commercial, industrial), market value and assessed value. The rate is provided by law, Local Government Code.
Ito pala ang sagot sa tanong ko ke tito boy sa kabila Titulo loko
Tito Boy may tanong lang po ako,paano po kung nakabili ka pala ng lupa na nakasanla.alam ito ng bumili dahil sa nais nyang matulungn ang may-ari ng lupa matubos ito.ngunit sa di inaasahan ayaw ipatubos ng pinagsanlaan ng lupa.Ano po maaaring gawin ng nakabili nito?Binabayaran nya ito sapamamagitan ng partial kaya wala pa syang pinanghahawakan deed of sale.
aabangan ko po yun inyong kasagutan,salamat po….
dapat din alalahanin na ang titulo ay indefeasible lamang kapag ang nilalaman nito ay tama at naaayon sa desisyong nag-award ng lupa. Madaming kaso diyan na ang pinag uugatan ay ang tinatawag nilang “saksak-bunot” kung saan ang mga lumang titulo kuno ay nagiging ugat daw ng “valid” na titulo, pero kapag tiningnan mo ang laman, hindi magkatugma tugma dun sa “OCT” or original certificate of title, case number, or kaya yung mismong description (metes and bounds) ng lupa.
Paano naman po kung gusto kong ibenta ang bahay ko pero yung titulo nawawala pede ko pa po bang mabenta ito may mga paraan pa po ba kasi wala po akong pangastos sa reconstitution gusto ko lng po sana mabenta ang bahay sa akin po mismo nakapangalan ang bahay at lupa
Good day po.
tanung ko lang po. saang ahensya ng gobyerno pwede kong lapitan or hingan ng tulong, kapag ang LRA po ay may ginagawang eregularity? lalo na po sa record’s. gusto ko po sanang paimbestigahan itong problema namin. maari po bang sa NBI kami lumapit?
Hello sir isa po ako sa mga tagahanga niyo.Ako po si kristine 23 ng Bay laguna.Sana po marami pa kayong matulungan.Sir kailangan ko lang po ang tulong niyo.
Sir nagpatayo ng bahay ang nanay ko sabi ng kaibigan niya sa lupa muna nila kami makitirik.Gumastos ng 80,000 ang mama ko humingi ng kasunduan ang nanay ko pero ayaw pumayag nong kaibigan ng mama ko kasi hindi naman daw iba sa kanya yon.Pagkatapos gawin yong bahay sinabi ng kaibigan ng nanay ko na ipinagbibili na niya yong 25sq,meter na lupa na nagkakahalagang 60,000.Wala po sa usapan na bibilhin namin yong lupa napakaliit lang po ng lupa malapit lang po sa lawa ng bay.Sinabi po ng kapitbahay namin na hindi pala sa kanya yong lupa na ipinagbibili niya sa amin kasi wala sa kanya yong titulo.Ano po ang gagawin namin sir?
sir good evening po,
ask ko lang po ang procedures para sa pag annotate ng contract of lease sa titulo. kailangan po ba mismong ang lessor ang mag ayos ng annotation? kung hindi nya alam pwede po bang ang lessee ang gumawa? kailangan din po ba ang written consent ng lessor kung ang lessee ang mag pa annotate? corporation po ang lessee. ano po bang procedure, anong ahensya ang pupuntahan at mgkano ang magagastos? salamat po.
Pwede po ba magtanong? Anu po ang process sa pagtransfer ng title kung ang lupa ay nasa subdivision. Yung bahay kasi ay inuupahan lng namin at malapit na maforeclose ng PAGIBIG. May ahente na nakipagusap samin para kami na daw ang magpatuloy. Kaso ung titulo daw po hindi pa nakapangalan sa may-ari ng bahay kaya kung gusto daw po namin, magbayad kami 120K para samin na ipangalan diretso ung title.
Any advice?
hello po, newbie lang may tanong po ako, kasi gusto namin kumuha ng TCT ano po ba ang requirements tsaka pano po pag wala samin ang copy ng title ng lupa kasi tax declaration lang? pwede po ba yun?
salamat ng madami
hello po,
paano ba ang procedure sa pagbili ng lupa na
walang titulo only declaration.. mana daw kase
ang lupa nilang binebenta.. ano bang dapat kong
gawin para makasiguro sa pagbili ng lupa.. salamat po
rob
tanong ko lamng po, my lupa po kasi sa tanay, rizal na binibenta sa aming kamag anak. Pero wala po itong Deed of Sale or title. My tax declaration lang po pero sabi nila safe naman daw yon kc sa tanay lahat ng lupa ganun ang proceso dahil un ay pinamana sa kanilang mga ninuno. please advise us what to do. Your reply will be greatly appreciated!
Thanks
hi, its ok if tax dec lang ang hawak provided sila ang occupant at hindi public land yan. just have the property surveyed to know its boundaries and nature. kapag nabili niyo na, maganda kung patituluhan niyo na under your name. good luck.
Sir Gandang araw po, tanung ko lang po kasi po may nagbebenta sakin ng lupa dito samin ang kaso lang po nagdadalawang isip ako dhin wala pong titulo pero yung may binabayadan po sila na tax sa munisipyo para sa lupa, kung sakali po ba pedeng makakuha ng tittle yung ganung tax lng ang pinanghahawakan at pano po proceso maraming salamat po!!!
Pwede mong patituluhan yan sa korte pagka bili mo. You need the deed of sale and the real estate tax receipts as proof of ownership, para maniwala ang korte na sa iyo yan. Para makasigurado ka na hindi pag-aari ng gobyerno or unalienable ang lupa, pa survey mo muna sa engineer. Buy that land at your own risk, be careful. Good luck.
tito boy tanung ko lang po paano po pag ang kaso mo ay nareversed ska na set aside yun po bang plaintiff maari pa rin umapila sa court of appeals.. kasi po kami po ay natalo noon sa mtc tapos umapila kami sa rtc nagyun kami po ay dependant eh yun pliamntiff po ay natalo maari pa po ba siyang magapila?
Yes. Pwede umapela within 15 days from receipt of the decision. Kung hindi umapela sa period na binigay, barred na.
paano po pag na barred na pwede na po ba namin pagawan ng td un lupa???
gud pm po sir, meron po benta lupa, wala po titulo pero meron cla (uha) o (blue print) at updated tax dec. nabili po nila yun sa kanilang magulang noong nabubuhay pa cla. kung bibilhin ko po wala po ba ako magiging problema sa mga kapatid nya? kelangan pa ba sign ng mga kapatid nya? o mas maganda kung cla na lng ang magpagawa ng titulo under sa aking pangalan? salamat po…
Hi Jimsy Gutierrez,
Kailangan pirmado ng lahat ng magkakapatid (o anak ng mga magkakapatid, kung patay na ang kapatid) ang Extra-judicial Settlement or Deed of Sale para payagan ka ng Korte na patituluhan yan. Good luck!
TB
Hi po tito boy ask ko lang din po yung sinabi niyong “flip” ano po ibig sabihin? Yung kinatitirikan po ng bahay namin ay walang titulo, ngayon po since gusto ko mapatituluhan nag inquire po kami sa LRA, ang sabi nila wala pang titulo kaya lang daw po need na ipacancel sa korte yung unang nag-apply dun for title. Yung una pong nag-apply for title ay matagal ng patay pero may mga naiwan pang relatives na siyang nagrerepresent na kanya dw ang lupa. Yung papel po na nasa LRA na hindi naman daw po titulo, ewan ko po tawag dun ay Spanish written. AnO po ang maipapayo niyo po sa akin para mapadali po ang proseso ng pagpapatitulo ko? Salamat po sa pagreply
Hi Jorina,
Kailangan mo abugado diyan para mag-intervene sa kaso. Mag-o-oppose kayo sa petition para hindi aprobahan ng korte. At kapag na deny ang unang petition, pwede na kayong mag file ng sa inyo.
Good luck!
TB
GOOD DAY PO TITO BOY,
i would like to ask lng po kc bibili ako ng lupa 100sqm ang kaso eh hindi p pla naka seperate s motehr land pero ang sabi ng nagbebenta may mohon n daw po un 29k daw po ang pagpapatitulo ano ano po b ang mga documents n need ko pra mapatituluhan ung lote kung sakaling mabili ko po pede din po b n iverify ko un s minisipyo at tignan ang likod ng titulo kung may annotation n nabili nga nila ung 100sqm frm the said 2 hec. nag aalinlangan po kc ako bilhin dahil bka mahirapan ako s pagpapatitulo nung lote kc hindi p nga nka seperate s motherland
Hi Venu,
May sinagot na akong parehang sa kaso mo sa post na “titulo loco.” Anyway, just verify kung annotated sa mother title ang bentahan ng 100 sqm. Kung alangan ka, just occupy the lot and have the title partitioned sa RD. Kailangan mo pala i-surrender ang mother title for that. Good luck.
magandang hapon po sir,itatanong ko lang po sa inyo yun tungkol sa nabiling lupa ng tatay ko sa aming probinsya gusto na po kasing bawiin nong isang anak ng nabilhan ng tatay ko ung lupa na nabili sa magulang nila,nabili po kasi ng tatay ko yun lupa noong 1997.wala po kasi kasulatan un pero alam nman po ng magkakapatid nila na binayadan na ng tatay ko,.ngayon po pinalalabas nong panganay na kapatid nila(yun gusto bumawi)na tubo na daw kami don sa aming ibinayad sa kanila dahil napakinabangan na daw nmin yun mga itinanim ng tatay ko.gusto po kasi nila na bawiin yun lupa ng ganun ganun nalang,mahigit na pong 15 taon sa amin yun lupa.ano po ba yun pwede namin gawin na legal para hindi nila makuha sa amin yun lupa.maraming salamat po… l
Kung sino ang nakapangalan sa titulo siya ang may-ari. Kung walang kasulatan, malabo ang claim niya. Hayaan mo siyang mag-file sa korte ng kaso para bawiin ang lupa. Siya ang magpapatunay na siya na ang bagong may-ari.
Good day Sir,
May namana na lupa ang asawa ko sa tatay niya ngunit gusto sana naming ipa land title kaso wala kaming hawak na tax declaration dahil di namin alam kung sino ang may hawak sa mga kapatid ng tatay niya, patay na kasi po ang tatay ng asawa ko.
sana mabigyn mo ako ng advise sa problemang ito. salamat..
FELIX
Edi pumunta ka ng munisipyo at kumuha ka ng kopya doon.
gsto q po humingi ng payo about sa lupa q, limalaki po penalty nya n halos klhti n ng presyo, anu po dpatvq gwin? sna mtulungan nyo po aq
Humingi ka ng discount sa penalties & interests tapos bayaran mo. Kung wala kang pambayad, ilipat mo sa ibang bangko/financing. Or ibenta mo na lang yan para kumita ka kahit papaano, kesa iremata lang yan.
pahabol po. kung gus2 tlga ibenta ng father ko ang house namin. pwede po ba makuha namin ung share namin na para dapat sa mother ko na walang kahati ang mga kapatid ng father ko?
ung house po namin nabili ng parents ko sa magulang ng father ko. kaya gus2 ko po malaman kung dapat ba silang abutan galing sa share ng mother ko o sa father ko? dahil un parati sinasabi ng father ko sa aming magkakapatid.
marami pong salamat! god bless…
Bhabes,
Walang share dapat ang mga kapatid ng father mo, dahil sa mga magulang mo yan. Kung nakatitulo pa sa mga magulang mo ang lupa, mas malakas ang claim ninyong magkakapatid.
Tito Boy