Antagal mo itong inipon.
Nagkanda-kuba ka na sa trabaho. Tumulay sa bubog at kumain ng apoy, lahat ng uri ng raket, tinira mo na.
Tiniiis mo ang malayo sa pamilya at kaibigan para lang mabuo ang paunang bayad. At ilang taon ka pang magdidildil ng asin para sa buwanang amortization.
Ngunit papano kung matapos ang lahat ay hindi mo pa rin makuha ang titulo ng bahay at lupa?
Mas masama kung hindi matapos-tapos ang konstruksyon sa subdivision at ang nag-gagandahang pictures sa brochures at model scale na nakita mo sa mall ay napakalayo sa totoong itsura?
Papano kaya kung malaman mo na nagrerenta ka lang pala sa akala mo ay nabili mo nang bahay at lupa?
Bago mo tagain ang broker na nagbenta sayo, balik tayo sa simula ng proseso at alamin ang dapat mong ginawa bago isinubo ang sarili sa malaking responsibilidad.
BAGO BUMILI NG BAHAY AT LUPA SA ISANG DEVELOPER
Huwag papadala sa mga mabulaklak na salita ng mga sales representative, agent or broker.
Lahat ipapangako niyan, sasabihin niya ang lahat ng gusto mong marinig para lang makabenta. Mas interesado siya sa kanyang commission at wala siyang pakialam kung magkaproblema ka kinalaunan.
Kaya bago magpakawala ng malaking pera, hindi naman siguro masama na mag-research muna sa mga bagay na ito:
1) Pumunta sa House and Land Use Regulatory Board o HLURB at alamin kung may Certificate of Registration (CR) at License to Sell (LS) ang developer ng lupa.
Para sa mga taga Metro Manila pumunta sa tapat ng Quezon City Hall sa may Kalayaan Avenue o sa mga Regional Offices kung ang project ay nasa sa labas ng Metro Manila.
Pwede mo rin hanapin dito.
Demand full refund
Kung sa kasamaang palad ay nadiskubre mo na walang CR at LS ang developer ng lupa, ay karapatan mong humingi ng full refund kung nakabayad ka na para maiwasan ang problema kinalaunan.
No Pre-Selling
Bawal magbenta ang sino man na walang kaukulang CR or LS at labag ito sa Presidential Decree 957. Valid pa rin ang contract to sell pero tulad ng nabanggit, pwede mag demand ng full refund ang nakabili.
2) Kung may CR at LS ang developer, tignan naman kung:
a) Kailan ang “date of completion” ng proyekto na nakasulat sa LS.
b) Kung ang lupa ay nakasanla dapat ay meron din silang Clearance to Mortgage sa HLURB.
c) Tignan kung ang mga facilities sa subdivision na nakasulat sa brochures o pinangako ng broker ay nakatala sa aprubadong subdivision plan na nasinumite nila sa HLURB.
Tignan rin kung ano ang mga materyales na gagamitin sa bahay na nakatala sa subdivision plan. Baka kasi yari lang sa styro ang bahay mo.
3) Importante rin malaman kung rehistrato ang broker sa HLURB na nagbebenta at nangungulit sa inyo. Punta ka dito kung gusto malaman.
Rehistrado nga at may LS ang developer, ngunit peke naman pala ang broker na inabutan mo ng pera, naku po, kabit ka.
4) Tignan din ang titulo sa Register of Deeds kung ang lupang binebenta sa’yo ay binenta na rin sa iba. Nakalagay yan sa likod ng titulo ng lupa.
5) Alamin din kung ang developer ang magbabayad sa water or electric meters, sa bakuran o perimeter fence at iba pang mga maliliit na bagay. Tignan din kung sino ang mag-operate ng subdivision water system.
May bahay ka nga, wala ka naman panligo.
BAGO PUMIRMA NG CONTRACT TO SELL
Kung lehitimo naman ang developer mo, gawin ang mga sumusunod bago pumirma ng kontrata.
1) Huwag pipirma ng blangkong kontrata.
Gamitin ang natutunan sa elementarya at basahin ang kontrata!
Ilang minuto lang yan, kumpara sa taong bubunuin mo at perwisyong idudulot sa’yo kinalaunan.
2)Kumuha ng kopya ng kontrata at ibang dokumentong pinirmahan, kahit photocopy lang muna.
3) Siguraduhing inirehistro ng developer sa Register of Deeds ang kontrata para malaman ng lahat ng tao na nabili o binibili mo iyon at hindi na maibenta sa ibang tao.
4) Magbayad lamang sa mismong developer or authorized agent at siyempre, humingi ng resibo.
5) Ilagay sa isang folder o envelope ang lahat ng dokumento at huwag ikalat-kalat kung saan-saan baka kasi gawing pamunas sa banyo.
RIGHTS OF THE BUYER
Hindi biro ang perang pakakawalan ng mga simpleng taong naghangad bumili ng sariling bahay at lupa. Kaya alamin ang iyong mga karapatan:
Right to a clean title
Karapatan ng bumili na ibigay sa kanya ang isang malinis na titulo matapos bayaran ang bahay at lupa.
Malinis, ibig sabihin walang nakalagay o naka-“annotate” sa likod ng titulo. Inilalagay kasi sa likod ng titulo kung may utang o sabit pa ang lupa.
Ayon sa PD 957 Sec. 25: Ang registration fee ng deed of sale sa Register of Deeds lang ang dapat singilin ng developer sa buyer at wala nang kung anu-anong pinapatong nila. Huwag pauto.
Huwag din magbayad ng amilyar o Real Estate Tax kung hindi pa ikaw ang may hawak ng lupa.
Non-forfeiture of payments
Ano pala ang gagawin mo kung napako ang pangako ng developer at hindi nagawa ang mga improvements na nakasaad sa kontrata ayon sa takdang panahon?
Maari ka bang huminto sa pagbabayad?
Isang malaking OO.
Nakalagay sa PD 957 Sec. 23 na hindi dapat i-forfeit ng developer ang mga binayad mo kung huminto ka sa paghulog dahil hindi nagawa ang napagkasunduang development sa subdivision sa tinakdang panahon.
Karapatan mo rin humingi ng full refund na may kasamang interes (12% p.a.) kung nagsawa ka na sa kanilang mga napakong pangako.
Pero bago magrebelde, dapat ay padalhan mo muna sila ng sulat upang ipaalam na hinihinto mo ang pagbabayad hanggang hindi natatapos ang mga development na pinaganko nila.
Nakasaad naman sa RA 6552 o Maceda Law ang mga karapatan ng buyer na hindi nakatapos sa pagbabayad. Basahin dito.
HOMEOWNERS ASSOCIATION (HOA)
Nakalagay sa PD 957 na ang developer ang mag sisimulang mag organisa ng homeowners association sa subdivision para sa mga residente at nakabili ng unit. Ang HOA ay para inorganisa para sa ikakabuti ng komunidad.
Pero ang HOA ay dapat nakarehistro rin sa HLURB.
Hindi pwedeng mangolekta ang developer ng subdivision para kuno sa maintenance at security kung hindi pa ito rehistrado sa HLURB at walang consent o pag-ayon ng majority lot o unit buyers na nakatira sa subdivision project.
PAGLABAG SA PD 957
Lahat ng paglabag ng mga developer sa PD 957 ay maaring ireklamo sa HLURB. Maaring silang parusahan ng fine at maari rin silang sampahan ng kasong kriminal na may parusang hindi lalampas ng sampung (10) taon.
Condominium Projects
Lahat pala ng isinaad ko dito ay applicable din condominium projects.
Kung may problema kayo sa inyong mga subdivision o condominium developer maari ay isangguni lang sa http://panyero/forum.
Alamin ang karapatan.
————
“The buyer needs a hundred eyes, the seller not one.” – George Herbert
{ 49 comments… read them below or add one }
Halos 1 1/2 year na lang tapos na ang hinuhulugan kong bahay sa isang developer sa Makati, sa una marami akong problemang naranasan after nang Turn Over sa amin… andyan ang tumutulo ang bubong di namin alam kasi nga summer nang lumipat kami… after ilang buwan may crack ang pader… lahat yan paulit ulit na reklamo sa developer… halos taon hindi walang naging aksyon… Maganda ang bahay lalo na sa Brochure… kaya mag-ingat… sa ngaun ako na mismo ang nagpagawa nang lahat nang problema dahil kung hihintayin mo pa…baka baha na sa loob nang bahay…
Atty. sabi mo dito “Huwag din magbayad ng amilyar o Real Estate Tax kung hindi pa ikaw ang may hawak ng lupa.” ibig bang sabihin nito pag nakatira na ako ako na ang may obligasyon magbayad nang Amilyar ?
Salamat atty! Isa na namang artikulong punong puno ng aral.
Interesado ako sa issue sa HOA. Magresearch ako dun.
Dun naman sa tanong ni xtremus, pagkaalam ko, kahit na nakatira ka na sa bahay kung wala pa rin sayo ang titulo ng lupa, hindi ka pa rin dapat magbayad ng Real Estate Tax.
asero correction, kahit wala pang titulo basta may possession na ng lupa, dapat buyer na magbayad ng amelyar.
yes, actual possession even if the property is not yet fully paid by the buyer
magandang talakayan na naman para sa ikabubuti ng mga nagbabalak bumili ng bahay.
Atty. sa ngayon binabayaran ko ang Tax nang bahay at Tax nang lupa sa munisipyo, kung talagang hindi ko pa obligasyon na bayaran ang tax dahil wala pa sa akin ang titulo. Ano iyong ipapakita kong ebidensya sa developer na di ako dapat magbayad muna nang tax at pwede bang refund ko sa developer iyong tax na binayad ko sa munisipyo? salamat po…
payment of real property taxes accrue when the buyer has actual beneficial possession, either immediately on the next quarter or year preceding such possession, alam ko may jurisprudence na to di ko lang matandaan,
check mo contract to sell mo may stipulation yan as to that, kadalasan, the CTS states that the buyer shall be responsible to pay the real property tax whichever comes earlier between the three:
1. actual possession
2. full payment
3. execution of deed of absolute sale
Ikaw magbabayad ng real estate property tax sa munisipyo dahil ikaw na may possession o nag-uukupa ng lupa.
agree
agree ako… ako nga magbabayad nang amilyar.. nakasaad pala sa CTS ko “Payment of real estate taxes shall be effected by the Buyer once the ownership of the title has been transfered to the Buyer and/or when the Buyer has taken possession of the resedential house and lot. Salamat po….
Atty, pwede ko po bang i-reklamo ang developer ko dahil hindi ko mai applay sa Pag Ibig Housing Loan ang house and lot na nakuha ko dahil di pa raw napipirmahan ng munisipyo ang drainage permit ng subdivision, more than 1 year na ako nagbabayad ng monthly amortization.
Malaki kasi ang monthly amortization dahil in-house financing kaya gusto ko i-aplay for Pag Ibig Housing Loan at sabi naman nila dati during na binebenta nila ay pu-puwede sa Pag-Ibig.
Yap ireklamo mo sa HLURB sa may Visayas Ave. tapat ng QC Hall. Punta ka dun, sabihin mo saan pede magreklamo at papadalhan ng sulat ang developer mo.
Are buyers of real property thru Pag ibig financing covered by PD 957 and RA6552? Thanks.
salamat panyero. may tanong ako, saan ba pwede ireklamo ang officers ng HOA kung may mga irregularities sa loob ng village? isa pa panyero, medyo off topic pero nasa loob pa din ng village hehe– tama ba panyero na gawing “one way” ang isang 2-way street sa loob ng village ng sinumang officers ng HOA na hindi kinukunsulta ang lahat ng homeowners?
Sa HLURB rin BM. Yung “one way” issue, private road kasi yan kaya pwedeng gawin ng developer ano gusto nila, unless prejudicial sa Home Owners.
Nag message ako sa FB mo BM natanggap mo?
mga bossing pag nakabili ako ng bahay sa subdivision ng cash..full payment
sino po ang magb abayad ng amilyar? at hanggang kailan ang bayaran?
salamat po
ikaw, fully paid ka na eh, habang sayo ang property kaw ang magbabayad ng amilyar
Ty ulit galing mo po kuya granger!
^_^
ask po ulit.. about sa equity payment 9 mos po ang bayaran 36,000 po ung total bale 4,000 po per month
pagkasign ko po ng contract simula na po ba ang bayad ko sa equity?then after 9 mos pag ibig amortization naman ang babayaran ko? tama po ba un?
or? sabay po ako magbabayad ng equity+pagibig amortization in first month?
Equity first, in general, for it represents your installment down-payment unless the contrary is provided in your agreed payment schedule.
So check your payment schedule because that is what will prevail between the contracting parties with respect to manner of payment.
magandang hapon po! pano po kayang dapat gawin kasi sabi ng developer ng kapatid ko wala sya marerefund kahit naka 2yrs na sya kasi di daw kasama ang 1st year na downpayment na bayad nya. wala na kasi silang kapasidad magbayad kasi wala na silang trabaho.
It is included in the counting of the installments, the law does not distinguish, it simply state payments.
File an action for refund at HLURB.
salamat po granger! ang galing mo talaga sir pwedeng pwede talaga back up ni tito boy!
Pag kumuha at maghulog ka sa mga pre selling na condo sakop po ba ito ng maceda law? Kung makahulog ka ng two years at nahinto, yun po bang 50% refund ay makukuha agad o kung hindi gaano po katagal? Sabi kasi ng iba nagagawan daw ng paraan ng malalaking kumpanya na patagalin at kung minsan ay hindi na mabayaran ang refund.
Yes it is covered under RA6552. So long as the condominium unit is for the purpose of residential dwelling.
The refund depends on how fast can the seller process the cash surrender value and depends on when the request for refund will be made by the buyer.
tnx Sir granger. follow up question lang, 1. Pag nasa
HLURB na ang request for refund may power ba ito na mag impose ng deadline sa developer? At kung
d sumunod ang developer, ang HLURB ba ang mag sasampa ng kaso laban sa kanila o ang buyer?
2. Yun bang mga puwedeng ibawas ng developer sa
50 % cash refund, tulad ng brokers fee, insurance etc.
ay may limit na nakasaad sa batas.
1. Yes in the exercise of quasi-judicial power.
2. check the link below the answer is there in the discussions
http://panyero.net/maceda-law-ra-6552-real-estate-mortgage/#more-1091
Tnx again Atty granger. It is good to know na
may mga batas tayo katulad ng Maceda law.
Kung hindi ito malalaman ng lahat ng bumibili ng bahay o condo unit, marami ang maloloko sa pag aakalang ang nakasaad lamang sa kontrata ang masusunod. Halos lahat kasi ng kontrata sa bentahan ng bahay ay di isinasaad ang karapatan ng buyer under Maceda law. Ang makikita mo lang ay pag di ka na makabayad kukunin lahat ng naihulog mo. Wag mo ring asahan na babanggitin ito sayo ng sales agent.
God Bless you all sa panyero.net malaking tulong ito sa lahat ng nangangailangan ng
legal advice
maraming salamat po atty. dami ko na talaga natututunan dito.
galing naman ng mga payo nyo atty. marami akong natutunan.
Hi Atty,
Tanong ko lang po kung legal po mangolekta na ng monthly dues and homeowners association gayong kakapasa pa lang po ng kanilang documents with HLURB? Kailangan na daw po nilang mangolekta dahil gustong gusto na po ng mga homeowners na magkaroon ng guard dahil tumataas na daw po ang nakawan..Sabi nila, approved naman daw po ito ng majority ng homeowners pero yun nga po, nasa stage 1 pa lang ang HLURB registration nila? Maraming salamat po at more power!!!
Hi to all,
Gusto ko po sanang itanong kung ano po ang kaso na pwede kong isampa sa developer nakainhouse loan ako sa kanila. 1 1/2 year na kong fully paid sa bahay at lupa na binili ko. Hanggang ngayon di pa rin naibibigay sa kin ang titulo. Tingin ko niloloko ako ng developer dahil from the month of september 2009 to May sabi may problema daw ang LRA dahil nagcocomputerize daw. Nakakuha ako ng kopya ng titulo may encumberance sa likod na nakamortgage sa pagibig. Tinawagan ko ang pagibig at binuyback daw ng developer nung may 24, 2010. Wala namang akong loan sa pagibig. Ngayon naman sinasabi nila na malaki daw ang hinihingi ng BIR na tax sa kanila 300,000 pesos daw dahil nakaloan daw sila ng 80 million pesos at kailangan daw bayaran nila ung tax. Sabi sa kin maghintay na lang daw muna ko at inaayos na raw ng lawyer nila. Meron po akong deed of sale na notaryado. Isa pa yung titulo na nakuha ko nakapangalan sa isang corporation na partner daw ng developer. Ano po ba ung pwede kong gawin. Yung developer ay kasalukuyang iniimbistigahan sa senado sa kasaluyan.
GA
GA nga po Sir Granger
Good Day!.
Ask ko lang po ang case ko sa nabili ko na lot.
naka pre-selling po ang lot na nabili namin sa isang subdivision sa taytay. So ngayon po ay 2 yrs. and 2 months na kami naghuhulog medyo mabigat kasi naka-in-house kami so plan namin
na ipasok sa pag-ibig pero yung sinabi samin ng agent na maaayos naman ang individual title kaagad para maipasok namin sa pag-ibig kung gusto namin. Pero till now wala parin title at ultimo license to sell eh. wala pa ang subdivision nayon nagtanong po kami sa HLURB so plan nalang namin i-pull out kaso sabi samin napakaliit lang ng mababawi namin nasa 10% lang ng 350K na naihulog namin. Ang tanong kopo eh. tama ba ang gagawin ng developer na pag porfeit sa mga nahulog namin at diba kami pwede mag-demand na mibalik ang naihulog namin kahit 50% manlang.
Tnx! a lot
Hoping for any advice
Tnx! a lot sir gawan kopo action agad.
Under Maceda Law, you can refund all payments since you were able to pay 24 months installments.
Under PD957, you can refund all payments made due to want of license to sell of the developer.
Under Maceda Law, you can refund 50% of all payments since you were able to pay 24 months installments.
Atty. May tanong po ako. Ilang percent po ang pwede po ma refund sa equity ko kung balak ko na mag back-out sa pagbili ng house and lot. Kasi ang assess value ng house and lot ay mababa compare sa developer contact price. Sa ngayon tapos na quity ko payable for 8 months at tapos na.
Bumili po ako ng property kasi di lang yung maging tirahan ko kung hindi mayrun din maganda assement value sa bank.
Ano po ang maipayo mo sa akin.
Good Day Sir,
Ask lang po sir kung consider valid ba ang pinirmahang kong contract to sell kung nadiscover ko na walang license to sell ang developer. Naka in-house po ako sa kanila for 2 1/2 years na. Kung i-pull out kopo ang kinuha ko na lot pwede bang mare-fund ko ng full
ang naibayad ko including down-payment and monthly interest.
Regards and Tnx a lot!
Hello Sir,
Kumuha po ako ng pre-selling na condo unit. 2 months pa lang po ako nakakabayad kaso po nagkaproblema humina business ko and hindi ko na maitutuloy ang hulog, pwede ko pa ba marefund yung nahulog ko for 2 months? kung hindi naman ok lang sa akin pero meron pa ba akong babayaran sa pagbackout ko? nagrelease na rin pala ako ng PDC for 45 months, isosoli ba nila sa akin yun? pasensya na po alam ko maling mali ang naging desisyon ko.
Nangyari narin sa akin yan pero house and lot lang yun at after one month ay nag back out ako. May na refund naman ako pero maliit na lang kasi binawas na nila doon sa downpayment ko ang mga penalty ko.Pag usapan nyo kung may ma rerefund ka pa o baka mapunta na lang sa penalty mo yung ma rerefund mo.
Good day sir,
ask ko lang po kasi kumuha ng unit ang 2 kung anak sa Profriends,tapos na po ang equity nila for one year at nagaadvance na sila ng amortization di pa nila natitirahan ang bahay,pinirmahan nilang contract is thru pagibig financing,pero nitong April 14, 2011 ininformed nila ang mga anak ko na for bank/inhouse financing na daw at wala na daw pagibig financing,ano po ang best option nila as buyer? at pwede ba mag cancell with full refund since sila naman di na ka comply sa pinirmahan ng mga bata?ayaw nila sa convertion since mataas interest nito. di na po ako nakakatulog since its hard earned money. help naman po.thanks.
gud pm atty. pwede ho ba magtanong about sa complaint sa car dealer? anyway, tanungin ko na rin po. pwede ko ba ireklamo yung used car dealer dahil hindi ho binigay sa kin yung owner’s manual. bago ako nag-earnest money, tinanong ko kng asan ho yung owner’s manual then ang sabi sa kin hahanapin daw niya. Nung nagDP na ko, ang sabi sa kin kng kelangan ko ng manual, mag-browse na lang ako sa internet dhil hinahanap pa nya yung manual. Ngayon ho after 2 & 1/2 years ang laki ng problem ko dahil di ko maibenta yung kotse dhil hinahanapan ako ng manual plus lumitaw na may bangga pala yung kotse. tinanong ko sya dati pero ang sabi niya wla raw bangga yun dhil di sya kumukuha ng may bangga. gusto ko ho malaman kng may habol pa ko. Ngayon po kailangan ng mother ko ng pera kya ibebenta ko na pero wala ho gusto bumili dhil sa mga problem sa kotse. pls help me po and pls reply po. tnks
Atty. please help us, ask ko lang po if may habol po kami sa developer or sa pag ibig kasi last time na pinuntahan po nmn ung house na binili nmn eh ninakawan po…wla na po ung doors,windows,wirings and handle ng stairs. Before po kasi nmn bilhin they told us na hanggat hindi pa na turn over sa amin sagot nila un and pag plan na nmn lumipat ipapaayos lahat un and magrerequest kami ng complaints sa house kung ano ung mga sira and aayusin nila before kami mag move in . Pro ngayon po sabi nila “hindi na raw nila sagot yon ksi na take out nraw un sa pagibig after 3mos so pag na take out na raw po sa pagibig khit nasa kanila pa ang susi kami naraw po may sagot dun pag nanakawan. here are the facts po:
-2yrs kami nagbayad ng equity and more than 4 yrs na kaming nagbabayad sa pagibig
-may xerox na po ng title na nakapangalan sa akin
-pro wala pa pong formal turn over ksi ung susi ng house nasa developer parin. Wla pang move in process na nangyayari ksi di pa kmi lumilipat. Lahat ng documents for move in di pa po na accomplish….wla pang meralco,water etc.
Please help us po, thanks so much po
hello po atty.naku salamat saiyo dahil sa mga information ko nalaman ko if sino yung yung mga broker at nd broker,salamat po
hello po atty..sabi nio po ndi po kami pede mgbayad ng amilyar hanggat ndi pa po kami bayad pero ngbabayad po kami sinisingil po kami ng developer yearly para sa amilyar..and 2% daily interest kapag ndi ka po nakabayad sa bahay monthly..ang alam ko po wala po sa batas na mgbbayd ka ng 2% a day na interest..
may isa pa po ako problema ngpa slab po kasi ako harap ng bahay ko pra po kapag umulan at bumaha may aakyatan kami ng anak ko dahil po ang katapat ko po ay creek ang mali ko po ay ndi ako ngbayad ng constraction band dahil ang iniisip ko ndi nman nila ako payagan katulad ng request ko sknila nung una.ngyon po balak po nila ako idemanda at mgbayad ng penalty dahil po sa pinagawa ko,ano po ang dapat ko gawin.,?
salamat po at sana matugunan nio po ang aking katanungan..godbless po
Hello atty.
Ask ko lng regarding sa pag lagay ng bakod sa subdivision, Necessary ba talaga na kumuha ng construction permit sa developer (and dami kasing requirement)? Yng pinaplano ko na bakod is only below 1.8meters lng ang height. According sa nabasa ko sa national building code, no need na ang permit kung below 1.8meters. Tama po ba? Ano po ang right ko bilang homeowner? Right kng magkaroon ng privacy and security, tama po ba? Kasi nangyayari sa subdivision namin, halos lahat ng papagawa mo kailangan ng permit… Salamat po and godbless.
Magandang gabi sa lahat.
Plano ko po bumili ng lupa. Installment ang usapan namin ng owner, bale 2 years to pay yung remaining balance after ko maibigay yung 50% ng presyo.
Ang tanong ko po ay anu-ano po ba ang dapat kunin sa isang lot owner kung mag da-down na ako ng first payment or kung maibigay ko na yung 50% ng halaga ng lupa?
Maraming salamat po.