KUTONG LUPA

by Tito Boy on March 28, 2010

“Di bale nang magdildil ng asin, basta’t may sariling bahay.”

Lahat kasi ng pinoy, bukod sa magandang asawa at magkaroon ng sariling singing album, pangarap ay magkaroon ng sariling bahay.

Sa loob kasi ng ilang metro kwadro sa mundong ibabaw, kahit gaano kaliit, ay matatawag mong sa iyong sa iyo lang. Ito ang munti mong kaharian at magagawa ang nais mong gawin, ikaw ang hari.

Walang Donya Buding na may rollers sa buhok ang pwedeng magpalayas sayo dahil lang sa hindi ka niya “feel” sa kanyang paupahan. Walang panginoong maylupa na parang bumbay na mangungulit at sisingil sa iyo buwan-buwan.

Kaya handa ang bawat pinoy na tiisin ang pagod, maglabas ng pawis at dugo sa loob ng mahabang panahon para lang makita ang pangalan sa munting papel na may pamagat na “Transfer Certificate of Title”. Para itong diplomang ginagawad matapos ang dalawapu hanggang tatlongpung taong gapang sa pagbabayad. 

Habang tumatagal kasi, nagmamahal ang lupa kaya lumalaki din ang halaga nito (value). Sabi nga ng propesor ko sa law school, “ang tao gumagawa pa rin ng tao, pero ang Diyos huminto na sa paggawa ng lupa.”

Ngunit paano kung sa hindi inaasahan ay kinapos ka sa amortization mo at tuluyang hindi nahabol ang malaking interes? Mababawi mo pa ba ang downpayment na pagkalaki-laki at ilang taong hinulog-hulugan? Mawawala na lang ba itong parang bula?

Dito papasok ang  Republic Act 6552 (Realty Installment Buyers Protection Act), kilala bilang Maceda Law, hango sa may akda ng batas na ito.

May dalawang uri ng buyers sa Maceda Law, ang nagbayad ng hindi lalampas ng dalawang taon at ang nagbayad ng lampas dalawang taon.

Buyer with at least two (2) years of installments:

(1)   Karapatan ng buyer na magbayad ng walang interes sa loob ng dalawang buwan simula nang hindi ka nakabayad. Binibigyan kasi nang “grace period” ang buyer ng isa sa bawat taong kanyang nabayaran.

Halimbawa 2 taon ka nang bayad, e di 2 buwan ang palugit mo, kung 5 taon ka nang nagbabayad, e di 5 buwan naman ang grace period mo. Isang beses in every 5 years mo lang ito pwede gamitin.

Ginawa ang probisyong ito upang bigyan ka pa ng pagkakataon para makabawi muli.

(2)   Kung talagang hindi na kayang bayaran, karapatan naman ng buyer ang 50 % refund sa lahat ng binayad kasama downpayment.

Kung lumampas na ng 5 taon ang nabayaran, may dagdag pang 5% bawat taon pero hindi lalampas sa 90% ang cash surrender value, kasi lugi naman ang real estate developer

Buyer with less than 2 years of installments:

(1)   May karapatang ang buyer na magbayad ng walang interes sa loob ng 60 araw simula nang hindi siya nakabayad.

Kung hindi ka pa rin makabayad sa loob ng 60 araw, ay maari nang ikansela ng seller ang kontrata 30 araw matapos kang padalhan ng notaryadong notice of cancellation

(2)   Hindi na entitled sa refund ang taong nakabayad lang ng hindi lalampas ng 2 taon.

Kaya ang payo ko, tapusin mo na ang bayad sa 2 taon, para kahit papaano ay may refund ka pa. 

Right to Assign/Reinstate Contract:

Sa loob ng grace period o actual cancellation, karapatan ng buyer na ibenta o ipasa or assign sa ibang tao ang contract.

Kaya para hindi masayang ang binayad ninyo, maari mong ipasalba sa inyong kamag-anak o kaibigan tapos palibre ka na lang ng trip for 2 sa Hongkong.  

Right to Advance Payment without Interest: 

Kung pinalad ka at nanalo sa Lotto o di kaya ay nagkabalikan kayo ng syota mong bading, maari mong bayaran ng buo ang bahay at wala nang interest sa mga advance na installment.

Social Legislation: 

Ang Maceda Law ay isang “social legislation”. Ibig sabihin, ginawa ito para sa nakararami. Para sa masa, kumbaga. 

Kung may mga probisyon sa kontrata ninyo na hindi ayon sa batas na ito, huwag kayo mag-alala at mananaig pa rin ang batas na ito. 

Nawa’y gumawa pa ang ating mambabatas ng ganitong klaseng mga batas at hindi yung  sinasayang lang nila ang kanilang oras sa mga walang kentang hearing nila sa senado na wala namang pinapatunguhan at puro pasikat lang.

Kaya alamin ang inyong mga karapatan bilang mamimili at hindi biro-birong pera ang ilalabas ninyo dito.

——————–

“Those who have less in life must have more in law.” – Anonymous

{ 140 comments… read them below or add one }

diana July 17, 2011 at 10:21 pm

hello po..applicable po ba ang maceda law sa pag-ibig home development mutual fund

Reply

norient September 15, 2011 at 12:13 am

Napakaganda ng sinabi ninyo tungkol sa nararapat na gawin ng ating mga mambabatas. Wala talagang patutunguhan ang ganitong sistema.

Marami pong salamat sa impormasyong aking nabasa.

Reply

AsOL October 12, 2011 at 1:19 pm

Sir Granger, napansin ko lang pag ang question is related to PAGIBIG housing loans or mutual funds bat parang di nio ata sinasagot? binasa ko kasi lahat ng comments and questions dito.

nacurious lang ako. ehehehe. ^__^v

Reply

granger October 22, 2011 at 10:43 pm

Trip ko lang mamili. Pasensya ka na boss Asol di ko nagagawa ng kumpleto obligasyon ko sayo.

Reply

WagPoBanker May 12, 2012 at 7:13 pm

sir as i read

“Section 6. The buyer shall have the right to pay in advance any installment or the full unpaid balance of the purchase price any time without interest and to have such full payment of the purchase price annotated in the certificate of title covering the property.”

is this RA Section will prevail even if i signed the contract of 7yrs. Bank Loan and suddenly in the 4th year i want it to fully paid it, and then the bank say i have to pay the interest up to the last 7yrs means remaining “4yrs-7yrs interest”, because they always say it is n the contract i signed.

and then i left only the interest unpaid in the same year, then suddenly i was shock na yung interes ay umiinteres pa and the bank always saying that is the contract i signed. incase the bank still win in this case then i have nothing to do.

Reply

Tito Boy May 15, 2012 at 12:06 am

Hi WagPoBanker,

Hindi applicable ang Maceda Law dito dahil hindi naman sale of real estate ang transaction ninyo ng banko kundi simpleng contract of loan lang. Anyway, dapat pa rin mag-rebate ang mga banko ayon sa RA 7934 or Consumer Act of the Philippines:

“Art. 138. Rebate on Prepayment. – Upon prepayment in full of the unpaid balance of a precomputed consumer credit transaction, refinancing or consolidation, an amount not less than the unearned portion of the finance charge calculated according to this Article shall be rebated to the person to whom credit is extended.”

Maraming hindi nakakaalam nito at hayagang nilalabag yan ng mga bangko at financing companies. Isipin mo, ikaw na nga nagbayad ng maaga, ikaw pa ang papatawan ng penalty.

It’s better to go file a complaint in the BSP regarding that bank’s unconscionable interest and other illegal practices.

Good luck!

Reply

sherwin November 27, 2013 at 8:35 am

Good day

Ask ko lng kung ano pa ba ang dapat kung gawin. Isa po ako sa kumuha ng Townhouse unit sa isang Realty Co n may kaso ngayon, (di ko na lng babanggitin ung name) Natapos ko na po ung downpayment since 2010 pa at since nag kakaso sila hinde po natapos ung bahay. As of now 3 yrs na po ako nangungupahan. Last May, nag alok sila ng replacment unit na almost complete na, pumayag po ako kahit may pagawain pa at may kataasan na ung monthly. napirmahan ko na po ung bagong contract since Aug pa. at napag usapan nmin na this Decemeber kami lilipat. Sir/Ma’am hanggang ngayon wla pa ring silang response sakin halos araw-araw na ako nag uupdate ang sabi na pirmahan na raw pero wala daw sa office ung contract. Ginagamit na po namin ung Advance namin sa bahay. Paano pag hinde pa rin kami makalipat? anu po ang next step ko. Mag 4 years na kaming hintay ng hintay. Naka ilang contrata din kmi na pinipirmahan pero wala namang bahay n binigay. Pahabol po na tanong, di na po ba pwde kunin ung downpayment ko para sa iba n lng ako maghanap.

Reply

Pards November 27, 2013 at 4:59 pm

Sherwin, mahirap yung sitwasyon mo kasi mayroong kaso yung developer. ayon sa batas, pag ang developer ay hindi tumutupad sa napagkasunduan, maaari mong ihinto ang paghuhulog hanggang maayos ng developer ang pagkukulang niya. ito ay nakasaad sa Sec 23 ng PD 957:

“Section 23. Non-Forfeiture of Payments. No installment payment made by a buyer in a subdivision or condominium project for the lot or unit he contracted to buy shall be forfeited in favor of the owner or developer when the buyer, after due notice to the owner or developer, desists from further payment due to the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plans and within the time limit for complying with the same. Such buyer may, at his option, be reimbursed the total amount paid including amortization interests but excluding delinquency interests, with interest thereon at the legal rate.”

Ang paliwanag ng Supreme Court sa Section 23 of PD 957 ay:

“In accordance with Section 23 of P.D. No. 957, upon the developer’s failure to develop, the buyer may choose either: (1) to continue with the contract but suspend payments until the developer complies with its obligation to finish the project; or (2) to cancel the contract and demand a refund of all payments made, excluding delinquency interests.”

Sa madaling salita, ang iyong mga pwedeng gawin ay (1) ituloy ang kontrata pero hinto muna ang paghulog hanggang maayos ng developer ang kanyang pagkukulang; o (2) kanselahin ang kontrata ninyo at bawiin ang lahat ng hinulog. pero kailangan mayroong notice na ibibigay sa developer.

at kailangan mayroon malinaw na pagkukulang ang developer na hindi niya natapos sa takdang panahon ang townhouse na pinangako niya sa iyo o natapos man nguni’t hindi naman angkop sa plano na binigay sa iyo.

Reply

mark January 11, 2014 at 2:03 pm

sir ask po lit ako, kc po meron kaming paupahan, matagal na rin cla umuupa samin, pinagkatiwalaan, tinuring na kapamilya kaya nalalaman na nila ung ibang mga problema nmin specially sa family. eh dumating po kc ung time na nagkagalit-galit kami dahil sa problema nmin na lumabas kumbaga na-ichismiss na nila sa iba at maraming nakaalam at halos kulang na lng ay magsakitan na physically..at umabot pa nga ang lahat sa baranggayan. kaya po ngaun plano po naming paalisin na cla dito sa paupahan nmin..nu po kayang da best na gawin para palayasin cla ng ndi masasabing kaugnay dun sa alitan nmin ung pagpapaalis nmin sa knila…nu pong paraan kya na mabuti para mapaalis cla ng walang aberya..tnx po

Reply

Pards aka Atty Leo January 12, 2014 at 12:32 am

mark, pwede kang magpaalis ng umuupa kung matatapos ang kontrata ninyo sa pagpapaupa, kung hindi na sila nagbabayad ng tama, o may kapamilya kayo na lehitimong gagamit sa lugar na inuupahan nila.

Reply

mark n January 23, 2014 at 8:14 pm

sir,

magtatanong lang po ako, bago lang din kaso ako sa ganito, nagbenta ako ng lote at may condition sa contract to sell ko na:
That in case the BUYER shall fail to pay, when due, any of the monthly installments herein stipulated for three (3) consecutive months; all rights and interests of the BUYER to the above- described property, shall ipso cease and terminate, and all payments made by her prior to said default shall be forfeited and waived in favor of the SELLER, without prejudice…

ano po b ang mananaig? ang maceda law pa din ba? e papaano po kung yung buyer e 4 months na silang palaging delay sa pag bayad, may karapatan na po ba ako i cancel ang contract to sell? papaano po?

salamat

Reply

Pards aka Atty Leo January 23, 2014 at 10:42 pm

ang maceda law ay ginagamit lang kung ang nagbenta ng lote ay isang developer. kung personal ang transaksiyon sa pagitan ng may-ari ng lupa at ng bumibili, hindi pwedeng magamit ang maceda law.

Reply

ecinaj March 1, 2014 at 4:03 pm

sir ask ko lang po kung ano ang gagawin..kumuha po ako ng 2 bahay sa isang real estate..mula po nung umpisa ang alam ko po na monthly amortization ko sa dalawang bahay ay 4,600 – 5000 lang po..ito po ay ayon sa agent na nakausap namin..pero nung makita ko po ang notice of approval, nakasaad po doon na ang monthly amortization sa dalawang bahay ay 6,900 which is hindi ko po kayang bayaran for 30 years..hindi ko po pinirmahan ang notice of approval at ang sabi ko po ay i-ka-cancel ko nalang po..ang sabi naman po sa akin ay wala na akong makukuha dun sa equity na binayaran ko amounting to 60k kung hindi ko raw po itutuloy ang process..ang sabi po sa akin kailangan kong tapusin ang process hanggang sa ma-take out ang mga units..at maghahanap nalang po ng ibang buyer na mag-a-assume ng mga units..nag-open din po ako ng checking account para po ma-take out nga ang mga units..ang problema naman po ngayon ay wala pa rin po kaming mahanap na buyer para ituloy ang pagkuha sa mga units ko..tumalbog po ang dalawang tseke na in-issue ng pag-ibig at ngayon po nakareceive po ako ng notice mula sa pag-ibig regarding sa bouncing check..alalang-alala po ako kasi hindi ko po alam ano na gagawin at kung paano ko makukuha ulit ang mga binayad ko..pwede po ba silang i-reklamo sa pag-ibig sa hindi pagsabi ng agent ng mga hidden charges? paano po ang dapat kong gawin?

Reply

Pards aka Atty Leo March 2, 2014 at 11:13 am

depende kasi iyan sa mga hawak mong papeles. kung developer and nabilhan mo ng bahay at lupa, ayon sa Maceda Law, maaari mong mabawi ang mga binayad mo hanggang 50% lamang kung sakaling 2 taon o mahigit ka nang naghuhulog. ang problema ay inutang mo pala sa pag-ibig yan. kaya nakasanla ito sa pag-ibig habang hindi pa kumpleto ang bayad mo. kung hindi mo itutuloy ang pagbabayad, malamang mareremata na lang yan at lalong masasayang ang ang mga binayad mo.

Reply

ecinaj March 3, 2014 at 9:59 pm

thank you po sa kaagad na pag-reply sa query ko..wala pa po akong naibayad na monthly amortization sa pag-ibig..ang sabi nga po kasi sa akin kailangan makahanap pa ako ng bagong buyer para siya na po ang bahalang magbayad nung mga monthly..kaya lang po wala pa po akong nakukuhang bagong buyer na pupwede po bumili sa mga units ko..kapag ganun daw po kasi pwede nalang internal arrangement yung bayad..2 months na po ang nakalipas at wala pa po new buyer..2 bouncing checks na po nyan ang meron ako na galing sa pag-ibig..actually naka-close na po yung bank na kung saan ako nag-open ng checking account..hindi po ba pwedeng i-cancel nalang yung mga naibigay ko ng mga tsekesa pag-ibig? makukulong po ba ako sa naging issue ko na ito?

Reply

Pards aka Atty Leo March 4, 2014 at 11:21 am

ang kasunduan ninyo kasi ng pag-ibig ay sanglaan. kung hindi mo mababayaran ang utang mo, ma-reremata ng pag-ibig ang lupa at bahay at isusubasta nila. lalo kang talo sa ganyan. pero hindi naman gaano mahigpit ang pag-ibig at kadalasan ay binibigyan nila ng pagkakataon ang umutang na makapagbayad.

Reply

Charley April 20, 2014 at 3:17 pm

hello po sa mga atty natin dito.

real estate

hingi po ako advice kung ano pwede namin gawin.

yung uncle ko sinangla yung lote nya sa isang maliit na lending company at dahil hindi nila nabayaran, father ko ang tumubos sa lending company.

ngayon po sa amin na nakasangla yung lote at almost 10 years na. sabi nila kukunin pa rin daw nila pero hindi naman sila nakikipag usap. actually po ever since may family problem na talaga kaya we assume na never na talaga sila makikipag usap ng maayos.

since isang malaki syang compound, balak na poo namin ibenta yung property namin kasama yung lote na nakasagla sa amin kasi ayaw na po namin ng gulo.

tanong po.

1. pwede ba na ibenta na lang po namin yung lote?

2. kung magpapatayo po kami ng aprtment for rent dun sa lote na yun, are we on the safe side?

3. may marerecommend po ba kayo na expert lawyer sa ganitong case?

we really want to end na po talaga yung argument within the family kaya we want to buy a proerty somewhere else na.

Reply

Pards aka Atty Leo April 21, 2014 at 1:00 am

nakakainsulto ka naman. humihingi ka ng payo sa akin tapos magtatanong ka kung may kilala ako na expert lawyer. maigi pa magtanong ka na lang sa iba.

Reply

Leave a Comment

{ 2 trackbacks }

Previous post:

Next post: