KUTONG LUPA

by Tito Boy on March 28, 2010

“Di bale nang magdildil ng asin, basta’t may sariling bahay.”

Lahat kasi ng pinoy, bukod sa magandang asawa at magkaroon ng sariling singing album, pangarap ay magkaroon ng sariling bahay.

Sa loob kasi ng ilang metro kwadro sa mundong ibabaw, kahit gaano kaliit, ay matatawag mong sa iyong sa iyo lang. Ito ang munti mong kaharian at magagawa ang nais mong gawin, ikaw ang hari.

Walang Donya Buding na may rollers sa buhok ang pwedeng magpalayas sayo dahil lang sa hindi ka niya “feel” sa kanyang paupahan. Walang panginoong maylupa na parang bumbay na mangungulit at sisingil sa iyo buwan-buwan.

Kaya handa ang bawat pinoy na tiisin ang pagod, maglabas ng pawis at dugo sa loob ng mahabang panahon para lang makita ang pangalan sa munting papel na may pamagat na “Transfer Certificate of Title”. Para itong diplomang ginagawad matapos ang dalawapu hanggang tatlongpung taong gapang sa pagbabayad. 

Habang tumatagal kasi, nagmamahal ang lupa kaya lumalaki din ang halaga nito (value). Sabi nga ng propesor ko sa law school, “ang tao gumagawa pa rin ng tao, pero ang Diyos huminto na sa paggawa ng lupa.”

Ngunit paano kung sa hindi inaasahan ay kinapos ka sa amortization mo at tuluyang hindi nahabol ang malaking interes? Mababawi mo pa ba ang downpayment na pagkalaki-laki at ilang taong hinulog-hulugan? Mawawala na lang ba itong parang bula?

Dito papasok ang  Republic Act 6552 (Realty Installment Buyers Protection Act), kilala bilang Maceda Law, hango sa may akda ng batas na ito.

May dalawang uri ng buyers sa Maceda Law, ang nagbayad ng hindi lalampas ng dalawang taon at ang nagbayad ng lampas dalawang taon.

Buyer with at least two (2) years of installments:

(1)   Karapatan ng buyer na magbayad ng walang interes sa loob ng dalawang buwan simula nang hindi ka nakabayad. Binibigyan kasi nang “grace period” ang buyer ng isa sa bawat taong kanyang nabayaran.

Halimbawa 2 taon ka nang bayad, e di 2 buwan ang palugit mo, kung 5 taon ka nang nagbabayad, e di 5 buwan naman ang grace period mo. Isang beses in every 5 years mo lang ito pwede gamitin.

Ginawa ang probisyong ito upang bigyan ka pa ng pagkakataon para makabawi muli.

(2)   Kung talagang hindi na kayang bayaran, karapatan naman ng buyer ang 50 % refund sa lahat ng binayad kasama downpayment.

Kung lumampas na ng 5 taon ang nabayaran, may dagdag pang 5% bawat taon pero hindi lalampas sa 90% ang cash surrender value, kasi lugi naman ang real estate developer

Buyer with less than 2 years of installments:

(1)   May karapatang ang buyer na magbayad ng walang interes sa loob ng 60 araw simula nang hindi siya nakabayad.

Kung hindi ka pa rin makabayad sa loob ng 60 araw, ay maari nang ikansela ng seller ang kontrata 30 araw matapos kang padalhan ng notaryadong notice of cancellation

(2)   Hindi na entitled sa refund ang taong nakabayad lang ng hindi lalampas ng 2 taon.

Kaya ang payo ko, tapusin mo na ang bayad sa 2 taon, para kahit papaano ay may refund ka pa. 

Right to Assign/Reinstate Contract:

Sa loob ng grace period o actual cancellation, karapatan ng buyer na ibenta o ipasa or assign sa ibang tao ang contract.

Kaya para hindi masayang ang binayad ninyo, maari mong ipasalba sa inyong kamag-anak o kaibigan tapos palibre ka na lang ng trip for 2 sa Hongkong.  

Right to Advance Payment without Interest: 

Kung pinalad ka at nanalo sa Lotto o di kaya ay nagkabalikan kayo ng syota mong bading, maari mong bayaran ng buo ang bahay at wala nang interest sa mga advance na installment.

Social Legislation: 

Ang Maceda Law ay isang “social legislation”. Ibig sabihin, ginawa ito para sa nakararami. Para sa masa, kumbaga. 

Kung may mga probisyon sa kontrata ninyo na hindi ayon sa batas na ito, huwag kayo mag-alala at mananaig pa rin ang batas na ito. 

Nawa’y gumawa pa ang ating mambabatas ng ganitong klaseng mga batas at hindi yung  sinasayang lang nila ang kanilang oras sa mga walang kentang hearing nila sa senado na wala namang pinapatunguhan at puro pasikat lang.

Kaya alamin ang inyong mga karapatan bilang mamimili at hindi biro-birong pera ang ilalabas ninyo dito.

——————–

“Those who have less in life must have more in law.” – Anonymous

{ 128 comments… read them below or add one }

diana July 17, 2011 at 10:21 pm

hello po..applicable po ba ang maceda law sa pag-ibig home development mutual fund

Reply

norient September 15, 2011 at 12:13 am

Napakaganda ng sinabi ninyo tungkol sa nararapat na gawin ng ating mga mambabatas. Wala talagang patutunguhan ang ganitong sistema.

Marami pong salamat sa impormasyong aking nabasa.

Reply

AsOL October 12, 2011 at 1:19 pm

Sir Granger, napansin ko lang pag ang question is related to PAGIBIG housing loans or mutual funds bat parang di nio ata sinasagot? binasa ko kasi lahat ng comments and questions dito.

nacurious lang ako. ehehehe. ^__^v

Reply

granger October 22, 2011 at 10:43 pm

Trip ko lang mamili. Pasensya ka na boss Asol di ko nagagawa ng kumpleto obligasyon ko sayo.

Reply

WagPoBanker May 12, 2012 at 7:13 pm

sir as i read

“Section 6. The buyer shall have the right to pay in advance any installment or the full unpaid balance of the purchase price any time without interest and to have such full payment of the purchase price annotated in the certificate of title covering the property.”

is this RA Section will prevail even if i signed the contract of 7yrs. Bank Loan and suddenly in the 4th year i want it to fully paid it, and then the bank say i have to pay the interest up to the last 7yrs means remaining “4yrs-7yrs interest”, because they always say it is n the contract i signed.

and then i left only the interest unpaid in the same year, then suddenly i was shock na yung interes ay umiinteres pa and the bank always saying that is the contract i signed. incase the bank still win in this case then i have nothing to do.

Reply

Tito Boy May 15, 2012 at 12:06 am

Hi WagPoBanker,

Hindi applicable ang Maceda Law dito dahil hindi naman sale of real estate ang transaction ninyo ng banko kundi simpleng contract of loan lang. Anyway, dapat pa rin mag-rebate ang mga banko ayon sa RA 7934 or Consumer Act of the Philippines:

“Art. 138. Rebate on Prepayment. – Upon prepayment in full of the unpaid balance of a precomputed consumer credit transaction, refinancing or consolidation, an amount not less than the unearned portion of the finance charge calculated according to this Article shall be rebated to the person to whom credit is extended.”

Maraming hindi nakakaalam nito at hayagang nilalabag yan ng mga bangko at financing companies. Isipin mo, ikaw na nga nagbayad ng maaga, ikaw pa ang papatawan ng penalty.

It’s better to go file a complaint in the BSP regarding that bank’s unconscionable interest and other illegal practices.

Good luck!

Reply

Leave a Comment

{ 2 trackbacks }

Previous post:

Next post: