Wahh, bayad ulit? Kakabayad ko lang sa BIR ah?!
Sigurado ka na sa lupang bibilhin. Malinis ang titulo ayon sa Register of Deeds, tama ang description ayon sa land surveyor at ang nagbebenta ay ang may-ari o awtorisado ng may-ari ng lupa
Ano ang sunod mong gagawin?
Syempre hahawakan (possess) mo na ang lupang nabili. Lahat ng andun, sa ‘yo na rin. Kung may bahay, tanim at pati asong nakatali (kung hindi babalikan) angkinin mo na rin.
Sa batas kasi, ang lupa kasi ang binabayaran diyan o tinatawag na principal, samantalang ang mga istrakturang nakatayo dito ay palamuti o accessories lamang. Accessory always follows the principal.
Teka, bago ka pala bumili, natanong mo ba kung pwede kang magmay-ari ng lupa sa Pilipinas?
Kasi ayon sa ating Saligang Batas (Article XII, Section 7), hindi pwede mag may-ari ng lupa sa Pilipinas ang mga tulad ni E.T at Kokey o tinatawag nating “aliens”. Pero alam mo naman tayong mga pinoy, madiskarte. Kaya meron mga paraan paano mag may-ari ng lupa ang mga dayuhan:
1) Mag-asawa ng Pilipino at ipangalan ang lupa sa asawang Pinoy. Hindi automatic na magiging Filipino Citizen ang alien na nagpakasal sa isang Pinoy, dapat pa rin siyang dumaan sa proseso ng naturalization. Kaya kapag naghiwalay o namatay ang asawang pinoy, hindi malilipat ang lupa sa pangalan ng dayuhan.
2) Bumili ng condo. Ayon sa RA 4706 o Condominium Act, ang mga dayuhan ay pwedeng mag may-ari ng condominium unit. Ngunit dapat hindi hihigit sa 40% ng mga unit ay pagmamay-ari ng mga dayuhan sa isang condominium project.
3) Magtayo ng korporasyon at bumili ng lupa sa pamamagitan nito. Ang korporasyon ay pwedeng mag may-ari ng lupa, pero dapat hindi rin hihigit sa 40% ng shares ang pagmamay-ari ng mga dayuhan.
Proseso sa pagpapalit ng titulo
Kung wala kang problema sa citizenship, umpisahan na ang pagpapalit ng titulo. Mahirap na, baka kasi ibenta ulit ang lupa sa iba at unahan kang magparehistro.
Ang proseso sa pagpapalit ng lupa ay equals gastos. Oo, walang sawang buwis ang babayaran mo. Minsan nga parang doble-doble na. Wala tayong magagawa, ganyan talaga buhay:
1. City Treasurer’s Office
Punta sa munisipyo at magbayad ng Transfer Tax sa Assessors’ Office na nagkakahalaga ng 0.5% hanggang 0.75% ng halaga ng lupa o ayon sa zonal value nito, whichever is higher.
2. Bureau of Internal Revenue
Pumunta sa BIR at magbayad ng Capital Gains Tax (CGT) at Documentary Stamps Tax (DST).
Ang capital gains tax ay nagkakahalaga ng 6% ng halaga ng lupa ayong sa deed of sale o zonal value ng lupa, whichever is higher (yung iba kasi binababaan ang presyo sa deed of sale para hindi magbayad ng malaki).
Ang DST naman ay nagkakahalaga ng 1.5% ng presyo ng lupa ayon sa kontrata o zonal value, whichever is higher o P15 sa bawat P1,000 ng presyo ng lupa.
Ang buwis na pinapataw ng BIR ay mapupunta kay PNoy sa (National Government) samantalang ang Transfer Tax ay napupunta kay mayor sa munisipyo (Local Government).
3. Register of Deeds
Matapos ma hold-up sa Munisipyo at BIR ay pumunta kana sa Register of Deeds (RD) at magbayad ulit ng Registration Fees na nagkakahalaga ng 0.25% na halaga ng lupa o zonal value, whichever is higher.
Isama ang mga sumusunod na dokumento sa RD para ipakansela ang lumang titulo at magpa-issue ng bagong titulo sa pangalan mo:
a) Ang notaryadong “Deed of Absolute Sale” o “Contract of Sale” ng lupa. Eto ang kasulatan na nagsasabing binibigay na sa iyo ang pagmamay-ari ng lupa matapos magkabayaran.
Ang “Contract to Sell” (CTS) ay iba sa “Contract of Sale” (COS). Ang CTS ay para sa mga installment basis. Kaya nga “to sell,” ibebenta lang kapag fully paid na. Ang COS naman, fully paid na agad.
b) Ang titulo ng lupa na hawak ng nag benta. Hingin ang orihinal na kopya ng titulo sa seller at huwag pumayag na photocopy lang.
c) Certificate galing sa BIR na ang CGT at DST ay bayad na.
d) Ang pinakabagong Tax Declaration ng lupa na galing sa may-ari.
e) Resibo ng Transfer Tax na binayaran sa munisipyo at Registration Fees na binayaran sa RD.
Matapos masumite ang mga nasabing dokumento, sa wakas, makukuha mo na rin sa RD ang bagong titulo na nasa pangalan mo. Bumalik ka rin sa City Assessor’s Office para kumuha ng kopya ng iyongTax Declaration.
Kung sino ang magbabayad ng mga nasa itaas ay depende sa usapan ng partido. Kadalasan ang CGT at komisyon sa broker ay sagot ng seller o nagbenta at ang DST, Transfer Tax, Registration Fee ay sagot naman ng buyer o bumili.
May mga taong umaasikaso nito kung ayaw mo ng abala dahil gusto mo lang mag Facebook, pero may bayad syempre. Kung gusto mo makatipid, maganda kung ikaw na rin ang umayos at experience na rin.
————–
“I think coercive taxation is theft, and government has a moral duty to keep it to a minimum.” - William Weld
{ 40 comments… read them below or add one }
Base!!!!
thanks again for the info Atty. sakto ang topic na ito, planning to buy one kasi next year.
yes pangatlo ako… ^_^
makiki base nar in ako. hehehe.
Wow! Napapanahon ang post na ito Tito Boy. Naglilipat ako ng pangalan ng titulo sa pangalan ko. Ang saya, pero hanepsyet sa konsumisyon!
If you wish, you can have your property processed by, or simply consult, a licensed real estate broker.
REBs are now under the supervision of PRC per RA 9646 (RESA law)
HTH
Parang puro bayarin ang natira sa isip ko ah. Magastos pala mag-angkin ng lupa.
Sakto ang pag browse ko dito kay panyero. May binili kasi ako na lupa sa province. Mabuti at installment ang pagbabayad ko kasi Di pa naililipat yung lupa sa sa pangalan ng ng benta sa akin. Mana kasi daw niya yun sa nasira niyang ina. Illigetimate chiled siya at walang kapatid. Medyo nag aalala nga ako kasi may nag ke claim na ibang partido. Kaya idinemanda niya ito. Pero nagbabayad parin ako monthly kasi gusto ko yung lugar. Tito boy ano gagawin ko?
Mahirap yan, unless may title registered in the name of the seller. The share of illegitimate child is only half of the share of the legitimate child.
Only child siya. Nag iisang anak sa pagka dalaga ng nanay niya.
panyero, bakit ina-allow ang pagpapababa ng presyo ng lupa sa Deed of Sale to minimize tax and “atty.’s fee” daw haha, eh di ba ang zonal valuation and market price should be in accordance with law?
Only the zonal valuation is in accordance with law.
Fair Market Value is the price at which the seller is willing to sell and the buyer is willing to buy.
parang puro bayarin yung nabasa ko sa pag angkin ng lupa, pero malaking tulong ‘tong post n’yo para sa mga tulad kong nangangarap magka lupa.
tama ka william weld sa iyong quote! saktong-sakto para sa artikulong ito!
thenkz sa info.God Bless Po malaking tulong ito
Puro na lang tax, hay!
Sir papano po kung patay na yung nakapangalan sa titulo..tapos limang magkakapatid yung maghahati hati….gusto nilang ibenta yung lupa…lahat sila naman ay pumapayag…paano po ba yung kelangang gawin dun….thanks po God Bless
Hello. Greetings po. Important po ang tanong ko, kasi po yung nagbebenta ng lupa eh TAX DEC lng daw hindi titled. Paano ko po ba ittransfer yun sa title, sa pangalan ko if ever? Legal po ba yung ginagawa nyang pagbenta kung tax dec lng? At hind pa ata sya ung may ari kapatid nya raw. Please po paki answer nito kasi sa Monday na ako bibli
in relation to other comments. how would the children of the real owner get the land na inangkin ng pinsan lng nila eh ang my ari ang parents lng nila,. is there a case that could be sued by them to their cousin? and is bidding propose by the municipals legal,. but kelangan pa ng bidding kung kau naman ang may-ari ng lupa and the highest bidder sa kanya mapu2nta,. parang unfair,.kung di ikaw and owner di mu po pwd ibenta ang lupa diba? it happen sa dinagat island sa surigao del norte,. pls answer po
atty.
tungkol din po sa mga lupa..panu po kung ako po ang nagbabayad ng amilyar ng lupa ng laht laht ng property namn pati na ung apartment..may karapatan ba ako na maging akin ung lupa na ako ang nagbabayad taon taon?salamat po..
maayos namn:)
Sir, yun bang zonal value is the amount on the tax declaration o amelyar na binabayaran? Nalilito kasi ko dun. Ty!
Good day po! Paano po kung ang lupang balak bilhin ay nakapangalan sa mag-asawa, pero yung isa po ay namatay na. Magkaka-problema po ba yon sa pagta-transfer dun sa pangalan nung bumili? At kung may mga anak po ang mag-asawa, puede po ba silang maghabol? Aasahan ko po ang inyong pagsagot, thank you po.
Sir, itatanung ko lang po kung ano ang tamang proceso sa Pag-lilipat ng Tituladong lupa ng namatay ng mga magulang, at hati-hatiin ito sa mga mag-kakapatid at mailipat narin sa mga magkakapatid ang titulo? Asahan ko po ang payo nyo, Thank You Po.
atty. pano po pag yung deed of sale dated 1991 pa, kasi binili as rights, now fully paid na sya, pag pina transfer daw ang title sa name namin babayad daw ng 100k penalty kasi 1991 pa yung date ng dos. penalty daw sa bir?
gusto ko lang malaman ano ba ang mga panagalan ng titulo ng lupa sa pilipinas?
how much ba talaga lumalabas na total fee sa pag-papaprocess ng isang tct po? ano ang break down ng cost sa lahat from survey to technical description to approced survey plan. lahat po ba yan dapat sakop na ng geodetic engr? ang kalakaran sa amin e 6k per survey pero d naman magbibigay ng survey plan pag di hihingin. also magkaiba pa daw fee sa approved survey plan at approved technical description? thanks po.
very helpful ang topic na to. God bless sa nyo lahat..
Meron po kaming binibiling lupa lang pero portion lang sya ng mother title pero meron nang technical description ang bawat parte ng magkakapatid. Paano po ba ang proseso para mabili namin ng malinis ang title para maisalin sa pangalan namin ang portion na binebenta sa amin. Kailang ko lang po ang inyong professional advice. salamat po.
dear sir,
meron po kaming lupa sa sorsogon juban na nasa pangalan ng lola ko.kami po ang legal heirs ng nasabing property.at gusto na po namin ibenta ang lupang iyong.papaano po ang gagawin namin.
ang dami plang kembot barurot nyan salamat s post n dagdagan ang knowledge ko dming nkaka bsang mahihirap mka intindi haha sna may page keo s FB pra dagsain keo ng sangkatutak n mg2 question pero atleast ipinapasa nyo ung knwledge nyo 4 free MABUHAY K GOD BLESS!
hello po, ask ko lng po kapag po ba magkaiba ung pangalan sa sa tax declaration at sa TCT mappatransfer ko po ba sa pangalan ko? Balak ko po kasi bumili kaya lng po magkaiba pangalan sa tax declaration at tilte.
thanks
may nabili p akong lupa,,kaso namatay n ung may ari,,,,magkano b ang bayad sa adjudication…
Hello po,
Pwede po bang dito na lang magpost at humingi ng tulong tungkol sa problema po namin sa lupa? Hindi kasi ako makaregister sa Panyero forum eh, laging “an error has occured”. Kund hindi po pwede, maari po bang malaman kung paano makokontak ang matulunging abogadong sumasagot po sa mga tanong dito kahit email address lang po. Maraming salamat po at mabuhay po kayo!!!
ask ko lang atty. nakasangla ang bahay at lupa,hindi na nahulugan ng maayos,tapos namatay na ang isa sa naka pirma bago ang expiration ng contract of mortgage, dahil conjugal property ang mag asawa,ilang beses hinahanap ang pinag sanlaan,nalaman ko nalang nagkaroon sya ng kaso,kaya di sya matagpuan sa bahay nila.gusto ko po sana mahulugan at hindi malipat ang bahay at lupa sa kanya.ano po bang rights ko bilang anak para hindi mailipat ang titulo sa kanya,paano po kung di ko maibalik at hulughulugan ko na lang ang total amount ng pagkakasangla.pls. help naman atty.
Panyero.net mga Bossing, Thank You very much!!! for this free law information yet very important guidelines. Sa wakas hindi na kami maliligaw kahit papaano dahil sa topic na ito. San kaya makakabili ng t-shirt na may logo ng panyero.net? Parang proud ako pag suot suot ko na yan sa daan hehehe. Highly recommend! itong site na ito sa lahat ng mga kapamilya’t kapuso ko. Para maging knowledgeable din sila sa ating batas. More Power! po sa inyong lahat na bumubuo nito. Hoping for your continuous success and continuous service para sa ating mga kababayan.
GOOD DAY!
I hope that atty. would help me here.
Mayroon kaming 2 lote sa magkaibang street.
292 sq m at 198 sq m naman yun isa.
Namatay yun lola ko (from accident) na hindi nata-transfer yun Land Title sa mother ko.
Although may kapatid lola ko, yun Land Title nakapangalan naman mismo sa kanya (and nasa possession ko yun title) at patay na rin naman yun lolo ko. Automatic si mother ang heir.
And then ONLY child lang yun mother ko (so no problem sa hatian) and ONLY child lang din AKO ng mother ko.
The QUESTION is:
1. Pwede bang direct nang i-transfer sakin yun Land Title? Kasi magastos naman kung ita-transfer muna kay mama tapos saka pa lang sakin. (And yun rin naman gusto ni mother)
Please help me here..
Hi Roliza,
Pwede diretso sa iyo. But kailangan mag execute muna ang mother mo ng affidavit of self-adjudication (rule 74 of the rules of court: If there is only one heir, he may adjudicate to himself the entire estate by means of an affidavit filed in the office of the register of deeds).
Eto ang paraan para mapasa sa mother mo ang pag-aari ng lupa. Then, mag-execute ng deed of donation ang mother mo papunta sa iyo. Sabay mo ibigay sa RD ang affidavit of self-adjudication at deed of sale (together with other requirements) para kanselahin ang lumang titulo ang bigyan ng bago na nasa pangalan mo. good luck!
gud day po tatanung ko po sana about sa lupa at bahay kasi ang binabayaran namin dati ay lupa lang tapos ngayun taon na ito sabi e sa city hall kasama na po sa bayarin ang bahay kaya lumaki ang babayaran namin laluna yung mga nakaraang taon kasama dahil hnd nabayaran yung sa bahay totoo po ba yun pwede nyo po ba e message sa email ko yung article na yun nakasama naba sa bayarin yung bahay
saan munisipyo yan? may ordinansa ba ang munisipyo tungkol diyan? ang office of the city treasurer ba mismo ang nagsabi sa iyo?